Với sự mở rộng của thị trường Việt Nam đã thu hút số lượng lớn người nước ngoài đến Việt Nam làm việc và ở lại định cư. Từ đó kéo theo nhu cầu mua đất, sở hữu bất động sản của đối tượng người nước ngoài. Bài viết này sẽ giúp bạn giải đáp các vấn đề pháp lý cho câu hỏi: Người nước ngoài mua đất tái định cư ở Việt Nam được hay không?

Tổng quan về quyền sở hữu đất đai của người nước ngoài tại Việt Nam

Để hiểu rõ vấn đề người nước ngoài mua đất tái định cư, trước tiên cần nắm vững nguyên tắc cơ bản về quyền sở hữu đất đai tại Việt Nam. Theo Hiến pháp 2013 và Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/08/2024), đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Điều này có nghĩa là về bản chất, không ai – dù là công dân Việt Nam hay người nước ngoài – có thể “sở hữu” đất đai mà chỉ có thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất.

Đối với người nước ngoài, quyền sở hữu bất động sản tại Việt Nam được quy định chủ yếu trong các văn bản pháp luật sau:

Luật Đất đai 2024: Quy định chung về quyền sử dụng đất
Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 01/08/2024): Quy định về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 01/08/2024): Quy định về các hoạt động kinh doanh bất động sản
Nghị định 99/2015/NĐ-CP: Hướng dẫn Luật Nhà ở (dự kiến sẽ được thay thế bởi nghị định mới hướng dẫn Luật Nhà ở 2023)

Theo quy định hiện hành, người nước ngoài có quyền hạn chế trong việc sở hữu bất động sản tại Việt Nam. Cụ thể, người nước ngoài không được sở hữu đất tại Việt Nam dưới bất kỳ hình thức nào. Người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ trong dự án) với thời hạn tối đa là 50 năm, có thể gia hạn thêm nếu được phép. Ngoài ra còn có quy định về tổng số lượng nhà ở trong một dự án mà người nước ngoài được sở hữu không vượt quá 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà chung cư hoặc không vượt quá 30% tổng số nhà ở riêng lẻ trong phạm vi một dự án

Phân tích pháp lý về đất tái định cư và quyền của người nước ngoài

Có thể nói người nước ngoài bị hạn chế khá nhiều quyền khi sở hữu bất động sản tại Việt Nam. Nhưng để trả lời cho câu hỏi: Người nước ngoài có được mua đất tái định cư ở Việt Nam hay không? Chúng ta cần làm rõ các định nghĩa:

Đất tái định cư là gì?

Đất tái định cư là đất được Nhà nước thu hồi từ các dự án phát triển và được sử dụng để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất. Theo Điều 85 Luật Đất đai 2024, đất tái định cư được định nghĩa là “đất để xây dựng khu tái định cư, khu dân cư để bố trí cho người có đất bị thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở”.

Đặc điểm pháp lý của đất tái định cư đó là đây là đất được quy hoạch với mục đích cụ thể là bố trí cho người bị thu hồi đất. Vì vậy đối tượng được nhà nước giao đất tái định cư cũng rất hạn chế. Theo Điều 86 Luật Đất đai 2024, đối tượng được giao đất tái định cư chủ yếu là “hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở”. Muốn chuyển nhượng đất tái định cư cũng cần phải có những điều kiện đặc biệt như thời gian hạn chế chuyển nhượng (thường là 3-5 năm kể từ ngày nhận đất).

Người nước ngoài có quyền mua đất tái định cư không?

Dựa trên các quy định pháp luật hiện hành,trong danh sách người sử dụng đất trong Luật Đất đai 2024, không có cá nhân nước ngoài. Điều này có nghĩa là cá nhân nước ngoài không thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hay nhận chuyển quyền sử dụng đất. Thay vào đó, người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, không bao gồm đất tái định cư.

Có thể khẳng định rằng: Người nước ngoài không được phép mua đất tái định cư tại Việt Nam vì những lý do sau:

Người nước ngoài không thuộc đối tượng được sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024.
Người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, không bao gồm đất tái định cư.
Đất tái định cư có mục đích sử dụng đặc biệt là bố trí cho người bị thu hồi đất, không phù hợp với đối tượng là người nước ngoài.

Các tình huống thực tế người nước ngoài mua đất tái định cư:

Trong thực tế, vẫn có một số trường hợp người nước ngoài tìm cách mua đất tái định cư thông qua các phương thức sau:

Mua thông qua người Việt Nam đứng tên:

Một số người nước ngoài thực hiện giao dịch “ngầm” bằng cách nhờ người Việt Nam đứng tên trên giấy tờ pháp lý, trong khi thực tế người nước ngoài là người bỏ tiền mua và sử dụng đất. Đây là hình thức “giấy tờ trá hình” và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý:

Vi phạm quy định về người sử dụng đất theo Luật Đất đai
Giao dịch có thể bị coi là vô hiệu theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015
Người nước ngoài không được pháp luật bảo vệ khi có tranh chấp
Có thể bị xử phạt hành chính hoặc hình sự trong trường hợp nghiêm trọng

Mua thông qua doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài:

Một số trường hợp, người nước ngoài thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, sau đó doanh nghiệp này thuê đất để thực hiện dự án. Tuy nhiên, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng không được phép mua đất tái định cư để sử dụng với mục đích nhà ở.

Mua thông qua hôn nhân với công dân Việt Nam:

Một số người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam và nhờ vợ/chồng là người Việt Nam đứng tên sở hữu đất. Tuy nhiên, ngay cả trong trường hợp này, người nước ngoài vẫn không có quyền sở hữu đất theo pháp luật Việt Nam.

Từ những trường hợp trên cũng gây ra những rủi ro, tranh chấp và hệ lụy pháp lý kéo theo

Rủi ro giao dịch: Giao dịch mua bán đất tái định cư giữa người Việt Nam và người nước ngoài (dù trực tiếp hay gián tiếp) có thể bị coi là vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024, vì vi phạm điều cấm của pháp luật.
Rủi ro về quyền sở hữu: Người nước ngoài không được pháp luật Việt Nam công nhận quyền sở hữu đối với đất đai, do đó không thể thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, để thừa kế.
Rủi ro về tranh chấp: Khi phát sinh tranh chấp liên quan đến đất tái định cư mà người nước ngoài đã “mua” thông qua người Việt Nam đứng tên, người nước ngoài sẽ gặp khó khăn trong việc bảo vệ quyền lợi của mình trước Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Rủi ro về xử lý vi phạm: Cả người nước ngoài và công dân Việt Nam tham gia vào giao dịch “trá hình” có thể bị xử phạt hành chính hoặc thậm chí bị truy cứu trách nhiệm hình sự trong trường hợp nghiêm trọng.

Những giải pháp mua bán đất đai cho người nước ngoài ở Việt Nam

Mặc dù không thể mua đất tái định cư, người nước ngoài vẫn có một số giải pháp thay thế hợp pháp để đầu tư bất động sản tại Việt Nam để ở hoặc đầu tư kinh doanh:

Mua căn hộ chung cư hoặc nhà ở trong dự án với điều kiện:

Nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam
Không thuộc đối tượng được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao
Dự án không nằm trong khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh

Thuê đất dài hạn để thực hiện dự án đầu tư: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể thuê đất từ Nhà nước để thực hiện dự án đầu tư đã được cấp phép. Thời hạn thuê đất tối đa là 50 năm, trường hợp đặc biệt có thể lên đến 70 năm.

Đầu tư gián tiếp vào thị trường bất động sản: Bằng cách mua cổ phiếu của các công ty bất động sản hoặc đầu tư vào các quỹ bất động sản

Hợp tác đầu tư với đối tác Việt Nam: Người nước ngoài có thể hợp tác đầu tư với đối tác Việt Nam để phát triển dự án bất động sản, trong đó đối tác Việt Nam là chủ sở hữu đất và người nước ngoài đóng góp vốn, công nghệ, kinh nghiệm quản lý.

Dựa trên phân tích pháp lý toàn diện, có thể khẳng định rằng: Người nước ngoài không được phép mua đất tái định cư tại Việt Nam theo quy định của pháp luật hiện hành. Các giao dịch “trá hình” nhằm mua đất tái định cư thông qua người Việt Nam đứng tên tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng và không được pháp luật Việt Nam bảo vệ.

Mặc dù người nước ngoài không được phép mua đất tái định cư tại Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn và hợp pháp cho người nước ngoài. Việc tuân thủ quy định pháp luật không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.

Người nước ngoài quan tâm đến đầu tư bất động sản tại Việt Nam nên tập trung vào các phương án đầu tư hợp pháp như mua căn hộ chung cư, nhà ở trong dự án, thuê đất dài hạn để thực hiện dự án đầu tư, hoặc đầu tư gián tiếp vào thị trường bất động sản. Những phương án này không chỉ đảm bảo tính pháp lý mà còn mang lại hiệu quả đầu tư tốt hơn trong dài hạn.