Khi quỹ đất ngày càng thu hẹp như hiện nay, đất không có sổ đỏ lại nổi lên như một phân khúc đầu tư tiềm năng của thị trường bất động sản với mức giá thấp, thị trường giao dịch cũng vô cùng sôi động. Tuy nhiên khi mua đất chưa có sổ đỏ lại dễ gặp phải những vấn đề pháp lý vô cùng rủi ro.

Bản chất và đặc điểm của mua đất chưa có sổ đỏ

Số liệu từ Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy hiện có khoảng 15-20% đất tái định cư trên toàn quốc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), tạo ra một thị trường “ngầm” và đang rất sôi động. Theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, đất tái định cư được định nghĩa là đất để bố trí cho người có đất bị thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở. Đất tái định cư chưa có sổ đỏ là những thửa đất đã được giao cho người dân trong các dự án tái định cư nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ).

Cụ thể, tại Điều 95, Luật Đất đai 2013 quy định: “Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng đất chưa có sổ đỏ:

Người được nhận đất tái định cư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính như: chưa nộp đủ tiền sử dụng đất hoặc các khoản phí, lệ phí theo quy định.
Chủ đầu tư chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch được duyệt, dẫn đến việc chậm cấp sổ đỏ.
Khu tái định cư nằm trong vùng quy hoạch đang điều chỉnh hoặc có sự chồng lấn về quy hoạch.
Quá trình hoàn thiện hồ sơ pháp lý gặp nhiều vướng mắc, thủ tục hành chính phức tạp dẫn đến việc kéo dài thời gian cấp sổ đỏ.
Mảnh đất có tranh chấp về ranh giới, diện tích hoặc quyền sử dụng đất giữa các bên liên quan.

Những đặc điểm thường thấy của đất chưa có sổ đỏ

Giá thấp hơn đáng kể, thường có giá thấp hơn 30-50% so với đất đã có sổ đỏ cùng khu vực.
Chưa đủ điều kiện để thực hiện các giao dịch chính thức theo quy định của pháp luật như: chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp ngân hàng,..
Khả năng tăng giá cao đột biến sau khi được cấp sổ đỏ, tạo lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư.
Việc mua bán thường thông qua những hợp đồng, giấy ủy quyền phức tạp và thường sẽ không được pháp luật công nhận đầy đủ.
Tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng đất và dễ dính bẫy lừa khi không đủ các giấy tờ pháp lý

Dù đã được cảnh báo nhiều về những rủi ro khi giao dịch mua bán đất chưa có sổ đỏ tuy nhiên vì giá rẻ cùng tiềm năng tăng giá cao, nên thị trường mua bán đất chưa có sổ đỏ này vẫn vô cùng sôi động. Nhà đầu tư muốn hạn chế rủi ro khi mua đất chưa có sổ đỏ cần tìm hiểu những cơ sở pháp luật về đất đai.

Những cơ sở pháp luật cần biết khi mua đất chưa có sổ đỏ

Khi mua hoặc đầu tư vào đất chưa có sổ đỏ, người mua cần tìm hiểu về sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật hiện hành, đặc biệt là những luật về đất đai như sau:

Luật Đất đai 2013:
- Điều 95: Quy định về điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Điều 167: Quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Điều 188: Quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 148/2020/NĐ-CP):
- Điều 19: Quy định về trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Điều 30: Quy định về giao đất, cho thuê đất đối với đất được Nhà nước giao để quản lý.
Nghị định số 47/2014/NĐ-CP:
- Điều 26 đến Điều 28: Quy định về điều kiện bố trí tái định cư, phương án bố trí tái định cư và bố trí tái định cư cho người có đất ở thu hồi.
Bộ luật Dân sự 2015:
- Điều 123: Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.
- Điều 500 đến Điều 503: Quy định về hợp đồng mua bán tài sản.
Luật Kinh doanh bất động sản 2014:
- Điều 9: Quy định về điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh.
- Điều 58: Quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.

Luật Đất đai 2024 cũng có nhiều thay đổi đáng kể về việc sử dụng đất tái định cư và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà nhà đầu tư, người mua đất tái định cư, đất chưa có sổ đỏ cần biết như:

Đơn giản hóa thủ tục cấp sổ đỏ: Rút ngắn thời gian và đơn giản hóa thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc hoàn thiện pháp lý đất tái định cư.
Mở rộng đối tượng được tái định cư: Không chỉ người có đất ở bị thu hồi mà cả người có đất nông nghiệp bị thu hồi với diện tích lớn cũng có thể được xem xét bố trí tái định cư.
Quy định chặt chẽ hơn về điều kiện của khu tái định cư: Khu tái định cư phải đảm bảo các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và môi trường sống tốt hơn hoặc tương đương nơi ở cũ.
Tăng cường trách nhiệm của chủ đầu tư: Yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật trước khi bàn giao đất cho người dân, tạo điều kiện thuận lợi cho việc cấp sổ đỏ.

Việc thay đổi Luật Đất đai 2024 đã tạo nên những thay đổi tích cực giúp giải quyết những bất cập trong việc mua bán đất chưa có sổ đỏ, đơn giản hóa các thủ tục cấp sổ đỏ. Nhưng việc áp dụng vào thực tiễn vẫn gặp có nhiều bất cập mà nhiều nhà đầu tư, người mua đất chưa có sổ đỏ thường gặp phải như:

Chưa đủ điều kiện giao dịch chính thức và có thể bị vô hiệu hóa hợp đồng mua bán
Không được pháp luật bảo vệ đầy đủ khi xảy ra tranh chấp và dễ bị dính bẫy lừa đảo
Khó khăn khi thực hiện các quyền như: chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Có nên mua đất chưa có sổ đỏ hay không? Làm thế nào để giảm thiểu rủi ro

Không thể phủ nhận những cơ hội đầu tư đến từ thị trường đất chưa có sổ đỏ khi mà các nhà đầu tư bất động sản có thể mua với giá rẻ hơn tới 30% – 40% so với thị trường và bán với giá cao vượt trội sau khi đất được cấp sổ đỏ. Chi phí ban đầu thấp, tiềm năng tăng giá cao tạo nên một cơ hội đầu tư dài hạn. Đó là chưa kể đến việc các khu đất tái định cư này thường nằm ở khu vực mới, khu vực mở rộng nên mang theo những ưu điểm nổi bật về vị trí và việc quy hoạch đồng bộ với các hạ tầng lớn xung quanh, mang đến độ hoàn thiện về môi trường và chất lượng cuộc sống.

Theo ông Trần Khánh Quang – một nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại Hà Nội nhận định: “Đất tái định cư chưa có sổ đỏ là một kênh đầu tư tiềm năng với chi phí ban đầu thấp và khả năng sinh lời cao trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần có kiến thức pháp lý tốt, kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản và khả năng chịu đựng rủi ro”.

Rủi ro thường được các nhà đầu tư bất động sản cảnh báo đó là:

Giấy tờ, hợp đồng mua bán có thể bị vô hiệu và người mua không được pháp luật bảo vệ đầy đủ khi xảy ra tranh chấp
Thời gian chờ được cấp sổ đỏ có thể kéo dài nhiều năm, ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư cũng như dòng tiền, phát sinh nhiều chi phí khi hoàn thiện các thủ tục pháp lý
Không được giao dịch chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, không được thế chấp để vay ngân hàng, cũng không thể sang nhượng và kế thừa cho con cháu vì không có sổ đỏ
Có khả năng phát sinh tranh chấp do giấy tờ chưa được hoàn thiện, chủ nhà có thể bán cùng lúc một mảnh đất cho nhiều người nên dễ xảy ra khiếu kiện và rất khó để phân định đúng sai

Để tránh rủi ro khi mua đất chưa có sổ đỏ, các chuyên gia bất động sản đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư, người mua đất cần chọn mảnh đất cần đảm bảo 3 điều kiện sau:

Thứ nhất, thửa đất ổn định trước năm 2014.
Thứ hai, đất phù hợp với quy hoạch đất ở.
Thứ ba, kiểm tra đất không có tranh chấp và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất ở.

Nói tóm lại, sổ đỏ hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bằng chứng pháp lý quan trọng để bảo đảm quyền lợi của người dân khi mua bán và sử dụng đất đai. Tuy nhiên thị trường hiện nay có những mảnh đất chưa có sổ đỏ với giá mua rẻ cùng tiềm năng tăng giá cao, đi cùng với đó là rủi ro đi kèm khi mảnh đất đó có thể rơi vào khu quy hoạch hoặc người mua bị dính bẫy lừa khi chưa có giấy tờ đầy đủ. Vì vậy nhà đầu tư bất động sản khi mua đất chưa có sổ đỏ cần hết sức thận trọng, nghiên cứu về pháp luật cũng như các thủ tục pháp lý để được bảo đảm về quyền lợi khi sở hữu đất.