Trong thị trường bất động sản Việt Nam, việc mua bán đất đai thông qua giấy viết tay vẫn là hiện tượng phổ biến, đặc biệt tại các khu vực nông thôn, vùng ven đô thị hoặc những nơi có quỹ đất chưa được quy hoạch đồng bộ. Vậy mua đất bằng giấy viết tay có gì khác và có thể gây ra những rủi ro như thế nào? Bài viết này sẽ đi tìm câu trả lời, giúp các nhà đầu tư hiểu rõ hơn các thủ tục khi đi mua đất bằng giấy viết tay.

Tổng quan về việc mua đất bằng giấy viết tay tại Việt Nam

Giấy viết tay trong giao dịch đất đai là văn bản thể hiện thỏa thuận giữa bên mua và bên bán về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được lập dưới dạng văn bản tự soạn thảo, không thông qua công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ pháp luật hiện hành Việt Nam hiện nay, việc mua bán đất đai cần tuân thủ các quy định sau:

Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/08/2024): Điều 183 quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện thông qua hợp đồng bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Bộ luật Dân sự 2015: Điều 502 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Luật Đất đai.
Luật Công chứng 2014: Điều 40 quy định các giao dịch về bất động sản phải được công chứng, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Nghị định 91/2019/NĐ-CP: Quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, trong đó có các quy định về xử phạt đối với hành vi không thực hiện đúng trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Dưới góc độ pháp luật, giấy viết tay trong giao dịch đất đai KHÔNG đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành và có thể gây ra những tranh chấp phức tạp rất khó để pháp luật giải quyết.

Thực tế những tranh chấp về đất đai liên quan đến việc mua bán đất bằng giấy viết tay hay những hợp đồng không công chứng không hề ít. Điều này được thể hiện qua những con số thực tế. Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2023, tại Việt Nam có khoảng 20-25% giao dịch đất đai được thực hiện thông qua giấy viết tay, đặc biệt tại các tỉnh miền núi phía Bắc, Tây Nguyên và vùng nông thôn. Tại một số địa phương như Hòa Bình, Lào Cai, Sơn La, tỷ lệ này có thể lên đến 35-40%.

Theo thống kê của Tòa án nhân dân tối cao, trong giai đoạn 2020-2024, số vụ tranh chấp đất đai liên quan đến giấy viết tay chiếm khoảng 30% tổng số vụ tranh chấp về đất đai được đưa ra xét xử. Đáng chú ý, tỷ lệ giải quyết thành công các vụ tranh chấp này chỉ đạt khoảng 45%, thấp hơn đáng kể so với các tranh chấp có hợp đồng công chứng (khoảng 75%).

Những vấn đề pháp lý nổi cộm thường gặp

Việc mua bán đất đai bằng giấy viết tay, hợp đồng không công chứng tạo ra một lỗ hổng về pháp lý, từ đó có thể tạo nên những “bẫy” đầu tư, thậm chí là lừa đảo khiến nhà đầu tư, người dân đi mua đất không được pháp luật bảo vệ, không được thực hiện các quyền lợi của mình. Có thể dẫn chứng một vài vấn đề có thể nhìn thấy ngay khi mua đất bằng giấy viết tay:

Tính pháp lý của giấy viết tay không được đảm bảo: Giấy viết tay không đáp ứng yêu cầu về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức có thể bị coi là vô hiệu.
Khó khăn trong việc chứng minh quyền sở hữu: Người mua đất bằng giấy viết tay gặp khó khăn trong việc chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với thửa đất, đặc biệt khi muốn làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Rủi ro về nguồn gốc đất đai: Giấy viết tay thường không thể hiện đầy đủ thông tin về nguồn gốc, tình trạng pháp lý của thửa đất, dẫn đến rủi ro về tranh chấp sau này.
Vấn đề về thuế và nghĩa vụ tài chính: Giao dịch bằng giấy viết tay thường không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế, phí theo quy định, dẫn đến khó khăn khi làm thủ tục sang tên, chuyển mục đích sử dụng đất.
Tranh chấp về ranh giới, diện tích: Giấy viết tay thường không kèm theo bản đồ, sơ đồ thửa đất chính xác, dẫn đến tranh chấp về ranh giới, diện tích.

Theo thống kê của Tòa án nhân dân tối cao, khoảng 15% vụ tranh chấp đất đai liên quan đến giấy viết tay là do một thửa đất được bán cho nhiều người. Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, khoảng 40% tranh chấp đất đai liên quan đến giấy viết tay là do không xác định rõ ranh giới, diện tích thửa đất.Thời gian trung bình để giải quyết một vụ tranh chấp đất đai liên quan đến giấy viết tay là 18-24 tháng, dài hơn đáng kể so với các vụ tranh chấp có hợp đồng công chứng (khoảng 8-12 tháng). Vậy nên có thể thấy việc mua đất bằng giấy viết tay và hợp đồng không công chứng không chỉ có thể gặp rủi ro về chi phí, dòng vốn, tiền đầu tư mà còn mất thời gian trong những vụ kiện tụng, tranh chấp đất đai, giải quyết các thủ tục pháp lý vô cùng phức tạp.

Những biện pháp phòng ngừa rủi ro khi mua đất bằng giấy viết tay và giải pháp khi gặp tranh chấp

Cách tốt nhất để phòng ngừa rủi ro là không mua đất bằng giấy viết tay. Thay vào đó, nên thực hiện giao dịch thông qua hợp đồng công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định của pháp luật. Trước khi giao dịch mua bán đất đai, người mua cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất, bao gồm:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
Quy hoạch sử dụng đất
Tình trạng thế chấp, cầm cố
Tình trạng tranh chấp, khiếu kiện

Ngoài ra trong tất cả các giao dịch mua bán, điều quan trọng mà người mua cần làm đó là xác minh thông tin về người bán:

Danh tính, nơi cư trú
Quyền sở hữu đối với thửa đất
Tình trạng hôn nhân (nếu người bán đã kết hôn, cần có sự đồng ý của vợ/chồng)

Ngoài ra, một cách để phòng ngừa rủi ro, tranh chấp khi mua bán đất, nhà đầu tư trước khi giao dịch nên tham khảo ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia pháp lý về bất động sản để được tư vấn về các rủi ro và biện pháp phòng ngừa.

Nếu vì lý do nào đó buộc phải mua đất bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng không công chứng, nhà đầu tư, người mua đất cần tuân thủ quy trình sau để giảm thiểu rủi ro:

Soạn thảo giấy viết tay đầy đủ, chi tiết: Giấy viết tay cần thể hiện đầy đủ các nội dung sau:
Thông tin về các bên (họ tên, ngày sinh, số CMND/CCCD, địa chỉ)
Thông tin về thửa đất (địa chỉ, diện tích, ranh giới, số thửa, tờ bản đồ)
Giá cả và phương thức thanh toán
Thời hạn và phương thức bàn giao đất

Trách nhiệm của các bên

Cần có sự cam kết về tình trạng pháp lý của thửa đất và những phương thức giải quyết tranh chấp
Đặc biệt cần có các tài liệu chứng minh quyền sở hữu: Giấy viết tay nên kèm theo bản sao các tài liệu chứng minh quyền sở hữu của bên bán, như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán trước đó.

Nhìn từ những vụ tranh chấp đất đai, các chuyên gia về bất động sản đưa ra lời khuyên, cách xử lý cho từng trường hợp khi giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng không công chứng như sau:

Đối với người có ý định mua đất:

Tuyệt đối tránh mua đất bằng giấy viết tay, đặc biệt là đối với các thửa đất có giá trị lớn.
Nếu thửa đất chưa có sổ đỏ, nên yêu cầu bên bán làm thủ tục cấp sổ đỏ trước khi giao dịch.
Nếu buộc phải mua đất bằng giấy viết tay, chỉ nên đặt cọc một khoản nhỏ và yêu cầu bên bán cam kết sẽ làm thủ tục công chứng hợp đồng trong thời gian ngắn nhất.

Đối với người đã mua đất bằng giấy viết tay:

Cần nhanh chóng làm thủ tục hợp thức hóa giao dịch và sang tên sổ đỏ.
Nếu bên bán không hợp tác, cần thu thập đầy đủ chứng cứ về việc đã thực hiện giao dịch và tìm kiếm sự hỗ trợ từ luật sư.
Trong trường hợp đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Đối với người đang có tranh chấp về đất đai liên quan đến giấy viết tay:

Cần thu thập đầy đủ chứng cứ về việc đã thực hiện giao dịch, bao gồm giấy viết tay, chứng từ thanh toán, lời khai của người làm chứng.
Tìm kiếm sự hỗ trợ từ luật sư chuyên về tranh chấp đất đai.
Ưu tiên giải quyết tranh chấp thông qua thương lượng, hòa giải trước khi đưa ra Tòa án.

Việc mua đất bằng giấy viết tay tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng, có thể dẫn đến mất tài sản, tranh chấp kéo dài và tốn kém. Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và công chứng hoặc chứng thực. Giấy viết tay không đáp ứng yêu cầu này và không được cơ quan nhà nước công nhận trong các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai.

Mặc dù trong một số trường hợp, Tòa án có thể công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự vi phạm quy định về hình thức nếu các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ, nhưng quá trình này thường kéo dài, tốn kém và không chắc chắn về kết quả. Do đó, câu trả lời cho câu hỏi “Mua đất bằng giấy viết tay có hợp pháp không?” là: KHÔNG. Việc mua đất bằng giấy viết tay không tuân thủ quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và không được khuyến khích.

Đảm bảo an toàn pháp lý trong giao dịch đất đai, người mua nên tuân thủ đúng quy định của pháp luật, thực hiện giao dịch thông qua hợp đồng công chứng hoặc chứng thực, và hoàn thành đầy đủ các thủ tục hành chính liên quan. Đây là cách duy nhất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong lĩnh vực bất động sản.