Theo thống kê của Tòa án nhân dân tối cao, trong giai đoạn 2020-2025, các vụ tranh chấp liên quan đến việc mua đất đứng tên hộ chiếm khoảng 15% tổng số vụ tranh chấp về đất đai. Con số này cho thấy mức độ phức tạp và rủi ro của hình thức giao dịch này. Bài viết sẽ phân tích sâu về các vấn đề pháp lý, đánh giá rủi ro và đưa ra những giải pháp thiết thực cho nhà đầu tư.
Mua đất đứng tên người khác là gì? Hiện trạng mua đất đứng tên hộ tại Việt Nam
Tại Việt Nam, việc mua đất đứng tên người khác (hay còn gọi là “đứng tên hộ”) đã trở thành một hiện tượng khá phổ biến trong thị trường bất động sản. Nhiều người lựa chọn phương thức này vì nhiều lý do khác nhau: tránh hạn mức sở hữu, né tránh thuế hoặc đơn giản là không đủ điều kiện đứng tên trực tiếp. Tuy nhiên, đằng sau sự thuận tiện tạm thời này là cả một mê cung pháp lý với những rủi ro tiềm ẩn có thể khiến nhà đầu tư mất trắng tài sản của mình.
Theo Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/8/2024) quy định rõ về quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân, nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Người sử dụng đất chỉ được Nhà nước giao quyền sử dụng đất. Theo Điều 5, người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là người duy nhất được pháp luật công nhận có quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất đó.
Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự tại Điều 117: “Giao dịch dân sự phải được xác lập dưới hình thức phù hợp với quy định của pháp luật”. Điều này có nghĩa là việc mua bán đất đai phải tuân thủ đúng quy định về hình thức, thủ tục của pháp luật đất đai.
Luật Công chứng 2014 quy định tại Điều 40: “Các bên tham gia hợp đồng, giao dịch phải tự chịu trách nhiệm về nội dung, thông tin đã giao kết”. Điều này ngầm chỉ ra rằng các thỏa thuận ngầm về việc đứng tên hộ không được pháp luật bảo vệ.
Những vấn đề pháp lý khi mua đất đứng tên người khác
Dưới góc độ pháp lý, việc mua đất đứng tên hộ tạo ra một khoảng cách giữa người thực sự bỏ tiền mua đất (chủ sở hữu thực tế) và người đứng tên trên giấy tờ pháp lý (chủ sở hữu hợp pháp). Khoảng cách này dẫn đến nhiều hệ lụy:
- Không được pháp luật thừa nhận: Pháp luật Việt Nam không công nhận việc một người đứng tên hộ người khác trong các giao dịch về quyền sử dụng đất. Người đứng tên trên sổ đỏ là người duy nhất được pháp luật công nhận có quyền sử dụng đất hợp pháp.
- Thiếu cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi: Khi phát sinh tranh chấp, người bỏ tiền mua đất nhưng không đứng tên sẽ gặp khó khăn trong việc chứng minh quyền sở hữu của mình, đặc biệt khi không có thỏa thuận bằng văn bản hoặc bằng chứng về việc đã chuyển tiền.
- Hợp đồng ủy quyền không thay thế được quyền sở hữu: Nhiều người nghĩ rằng việc lập hợp đồng ủy quyền sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của người thực sự bỏ tiền mua đất. Tuy nhiên, hợp đồng ủy quyền chỉ có giá trị trong thời hạn nhất định và có thể bị hủy bỏ bất cứ lúc nào theo quy định tại Điều 148 Bộ luật Dân sự 2015.
Từ những hệ lụy này, việc mua đất đứng tên người khác đã gây ra nhiều tranh chấp về pháp lý. Phổ biến có thể kể đến như:
- Tranh chấp quyền sở hữu: Khi người đứng tên hộ qua đời, thừa kế sẽ được xác định theo quy định của pháp luật về thừa kế. Người thực sự bỏ tiền mua đất không có quyền thừa kế đối với tài sản đứng tên người khác. Nếu người đứng tên hộ ly hôn, tài sản có thể bị xem là tài sản chung vợ chồng và bị chia đôi theo quy định của Luật Hôn nhân và Gia đình 2014.
- Tranh chấp với người đứng tên: Khi mối quan hệ giữa hai bên không còn tốt đẹp, người đứng tên có thể từ chối thừa nhận việc đứng tên hộ và tuyên bố mình là chủ sở hữu thực sự.
- Tranh chấp với người thừa kế: Khi người đứng tên qua đời, người thừa kế của họ có thể không biết hoặc không thừa nhận thỏa thuận đứng tên hộ trước đó.
- Tranh chấp với vợ/chồng của người đứng tên: Trong trường hợp người đứng tên ly hôn, vợ/chồng của họ có thể yêu cầu chia tài sản chung, bao gồm cả đất đai đứng tên hộ.
- Tranh chấp với bên thứ ba: Nếu người đứng tên bán đất cho người khác, người thực sự bỏ tiền mua đất ban đầu sẽ gặp khó khăn trong việc đòi lại tài sản hoặc đòi bồi thường.
Giải pháp và lời khuyên dành cho người muốn mua đất đứng tên người khác
Để giảm thiểu tối đa rủi ro khi mua đất đứng tên hộ, nhà đầu tư cần thực hiện một số biện pháp phòng ngừa về pháp lý, đặc biệt cần có sự tư vấn và hiểu biết về pháp luật:
- Cần có văn bản thỏa thuận rõ ràng giữa người bỏ tiền mua đất và người đứng tên, trong đó nêu rõ mục đích, quyền và nghĩa vụ của các bên. Văn bản này nên được công chứng hoặc chứng thực để tăng tính pháp lý.
- Cần lưu giữ đầy đủ chứng từ chuyển tiền, biên nhận hoặc các bằng chứng khác chứng minh việc đã bỏ tiền mua đất.
- Lập hợp đồng ủy quyền để người bỏ tiền mua đất có quyền thực hiện các giao dịch liên quan đến thửa đất. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng hợp đồng ủy quyền chỉ có giá trị trong thời hạn nhất định và không thay thế được quyền sở hữu.
- Nên có thỏa thuận rõ ràng về việc người đứng tên sẽ chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất cho người thực sự bỏ tiền mua đất khi có điều kiện.
Lời khuyên khi mua bán, giao dịch bất động sản khi đứng tên người khác trong một số trường hợp cụ thể:
Nếu buộc phải mua đất đứng tên hộ, nhà đầu tư nên tuân thủ quy trình sau để đảm bảo an toàn:
- Cần tìm hiểu kỹ về người đứng tên: Cần tìm hiểu kỹ về người đứng tên, bao gồm tình trạng hôn nhân, tài chính và uy tín. Tốt nhất là chọn người thân trong gia đình có mối quan hệ tin cậy.
- Thẩm định pháp lý thửa đất: Cần thẩm định kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi giao dịch, đảm bảo không có tranh chấp, không bị kê biên hoặc thế chấp.
- Lập văn bản thỏa thuận chi tiết: Văn bản thỏa thuận cần nêu rõ nguồn gốc tiền mua đất, mục đích đứng tên hộ, quyền và nghĩa vụ của các bên, và kế hoạch chuyển nhượng lại trong tương lai.
- Công chứng hoặc chứng thực văn bản: Để tăng tính pháp lý, văn bản thỏa thuận nên được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.
- Định kỳ gia hạn hợp đồng ủy quyền: Nếu sử dụng hợp đồng ủy quyền, cần định kỳ gia hạn để đảm bảo tính liên tục của việc ủy quyền.
Đối với người muốn mua đất nhưng không đủ điều kiện đứng tên:
- Cân nhắc các phương án khác như vay vốn ngân hàng, hợp tác đầu tư, hoặc chờ đến khi đủ điều kiện.
- Nếu buộc phải mua đất đứng tên hộ, chỉ nên nhờ người thân trong gia đình có quan hệ huyết thống và tin cậy.
Đối với người đang trong tình trạng đất đứng tên người khác:
- Cần nhanh chóng làm rõ tình trạng pháp lý bằng cách lập văn bản thỏa thuận hoặc hợp đồng ủy quyền.
- Tìm cách chuyển nhượng lại đất về tên mình càng sớm càng tốt khi có đủ điều kiện.
Đối với người đang có tranh chấp về đất đứng tên hộ:
- Thu thập đầy đủ chứng cứ chứng minh việc đã bỏ tiền mua đất, bao gồm chứng từ chuyển tiền, biên nhận, tin nhắn, ghi âm…
- Tìm kiếm sự hỗ trợ từ luật sư chuyên về tranh chấp đất đai để được tư vấn cụ thể.
- Ưu tiên giải quyết tranh chấp thông qua thương lượng, hòa giải trước khi đưa ra tòa án.
Từ những vụ việc tranh chấp đất đai diễn ra rất nhiều, gây hậu quả nghiêm trọng và lâu dài thì có thể kết luận mua đất đứng tên người khác là hình thức tiềm ẩn nhiều rủi ro.Dưới góc độ pháp luật, người bỏ tiền mua đất nhưng không đứng tên sẽ không được công nhận là chủ sở hữu hợp pháp và gặp nhiều khó khăn khi phát sinh tranh chấp. Vì thế, câu trả lời cho câu hỏi “Có nên mua đất đứng tên người khác không?” là KHÔNG, trừ khi bạn đã cân nhắc kỹ lưỡng và chấp nhận những rủi ro tiềm ẩn. Còn nếu không, nhà đầu tư nên tìm kiếm các phương án khác an toàn hơn về mặt pháp lý.
Trong trường hợp bất khả kháng phải mua đất đứng tên hộ, việc thực hiện đầy đủ các biện pháp phòng ngừa và tuân thủ quy trình an toàn là vô cùng quan trọng để giảm thiểu rủi ro. Tuy nhiên, cần nhớ rằng không có biện pháp nào có thể loại bỏ hoàn toàn rủi ro pháp lý khi mua đất đứng tên hộ.
Cuối cùng, lời khuyên chân thành nhất dành cho các nhà đầu tư: Hãy tuân thủ pháp luật và thực hiện các giao dịch đất đai một cách minh bạch, chính danh để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Zalo