Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến năm 2025, cả nước có khoảng 700 dự án treo kéo dài trên 10 năm, chiếm diện tích hơn 25.000 ha đất, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của hàng trăm nghìn người dân và nhà đầu tư. Tuy nhiên, với góc nhìn chiến lược và hiểu biết pháp lý đúng đắn, đất thuộc dự án treo có thể vừa là rủi ro nhưng cũng là cơ hội đầu tư tiềm năng của những nhà đầu tư sáng suốt.
Đất dính dự án treo là gì? Bản chất của dự án treo và tác động tới nhà đầu tư
Đất dính dự án treo là thuật ngữ không chính thức trong lĩnh vực bất động sản, chỉ các dự án đã được phê duyệt quy hoạch, đã thu hồi đất hoặc đang trong quá trình thu hồi đất nhưng bị đình trệ, kéo dài trong thời gian dài (thường trên 3 năm) mà không triển khai hoặc triển khai không đúng tiến độ cam kết.
Theo quy định tại Điều 64 Luật Đất đai 2024, đối với dự án chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng trở lên, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thu hồi đất. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều dự án vẫn “treo” nhiều năm mà không bị xử lý dứt điểm.
Có thể phân loại dự án treo dựa trên 2 điều kiện:
- Phân loại dự án treo theo nguyên nhân:
- Dự án treo do vướng mắc quy hoạch, quy hoạch không phù hợp thực tế hoặc các quy hoạch bị chồng chéo nên không thể tiếp tục phát triển
- Dự án treo do vướng mắc thủ tục pháp lý, có thể chưa được phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường, giấy phép xây dựng.
- Dự án treo do vướng mắc tài chính, chủ đầu tư không còn đủ năng lực để tiếp tục triển khai dự án
- Dự án treo do tranh chấp về giải phóng mặt bằng, khó khăn thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư
- Phân loại dự án treo do tình trạng pháp lý:
- Dự án đã có quyết định thu hồi đất nhưng chưa triển khai: Đã có quyết định thu hồi đất nhưng chưa thực hiện hoặc mới thực hiện một phần việc thu hồi đất.
- Dự án đã thu hồi đất nhưng chưa triển khai xây dựng: Đã hoàn thành việc thu hồi đất nhưng chưa triển khai xây dựng hoặc triển khai không đúng tiến độ.
- Dự án đã triển khai một phần rồi dừng lại: Đã triển khai xây dựng một phần nhưng sau đó dừng lại do gặp khó khăn.
Dự án treo có thể ảnh hưởng mạnh mẽ đến giá trị của mạnh đất. Theo chiều hướng tiêu cực thì đất nằm trong dự án treo thường có giá trị thấp hơn tới 50% so với đất không dính dự án treo do rủi ro cao. Đất nằm trong dự án treo còn bị hạn chế nhiều quyền sử dụng đất như: không được xây dựng, cải tạo, mở rộng, khó chuyển nhượng đồng thời cũng ảnh hưởng đến đời sống của người dân trong vùng dự án treo vì không thể ổn định cuộc sống.
Nhưng nhìn ở mặt tích cực, khi đầu tư vào đất dính dự án treo, nhà đầu tư cũng có những cơ hội nhất định như:
- Giá mua đất thấp hơn nhiều so với thị trường
- Khi dự án được tháo gỡ thì có tiềm năng tăng giá đột biến, mang đến lợi nhuận lớn
- Nhà đầu tư cũng có cơ hội tham gia phát triển dự án, tham gia vào việc tháo gỡ dự án treo thông qua hợp tác với chủ đầu tư hoặc cơ quan nhà nước.
Dự án treo vừa là thách thức nhưng cũng là cơ hội cho các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và hiểu biết sâu về pháp lý. Việc đầu tư vào đất thuộc dự án treo đòi hỏi nhà đầu tư sự kiên nhẫn và chiến lược rõ ràng.
Dấu hiệu nhận biết đất dính dự án treo
Để tránh những rủi ro khi mua đất và tránh dính “bẫy”, nhà đầu tư có thể phát hiện đất nằm trong dự án treo bằng những dấu hiệu như sau:
- Nhìn từ hiện trạng khu đất:
- Đất có nhiều biển báo dự án nhưng không có hoạt động xây dựng trong thời gian dài
- Khu vực đất có hạ tầng đang được xây dựng dở dang, đường sá, hệ thống thoát nước đang xây nhưng bị bỏ hoang lâu ngày
- Đất đã được giải phóng mặt bằng những không có hoạt động xây dựng
- Khu vực đất có nhiều nhà tạm, người dân chỉ sống trong nhà tạm này chứ không dám đầu tư xây dựng kiên cố
- Nhìn từ thông tin quy hoạch và pháp lý
- Khu vực đã có thông báo thu hồi đất
- Dự án được phê duyệt từ lâu (thường là trên 3 năm) nhưng không thấy triển khai hoạt động xây dựng, khai thác
- Khó khăn khi xin các giấy tờ cấp phép xây dựng, mở rộng hoặc cải tạo công trình
- Giá đất thấp hơn nhiều so với khu vực lân cận có điều kiện tương tự
Ngoài ra nhà đầu tư cũng có thể kiểm tra tình trạng chính thức của dự án thông qua việc hỏi chính quyền địa phương hoặc tra cứu thông tin tại cơ quan quản lý đất đai thông qua những địa chỉ sau:
- Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất: Tra cứu bản đồ quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt tại UBND cấp huyện.
- Xin cấp thông tin quy hoạch: Làm thủ tục xin cấp thông tin quy hoạch tại cơ quan quản lý quy hoạch. Thường là Phòng Quản lý đô thị cấp huyện hoặc Sở Xây dựng cấp tỉnh
- Kiểm tra danh sách dự án chậm tiến độ: Tra cứu danh sách các dự án chậm tiến độ, dự án vi phạm Luật Đất đai được công bố bởi Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc UBND tỉnh/thành phố.
- Kiểm tra trực tuyến: Tại Hà Nội: https://quyhoach.hanoi.gov.vn. Tại TP.HCM https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn
- Xác minh tại UBND phường/xã: Liên hệ UBND phường/xã nơi có khu đất để xác minh tình trạng dự án.
- Thuê đơn vị tư vấn: Thuê các đơn vị tư vấn pháp lý bất động sản chuyên nghiệp để thẩm định tình trạng pháp lý của khu đất.
Việc kiểm tra tình trạng dự án trước khi mua đất là bước không thể bỏ qua. Nhà đầu tư nên kiểm tra thông tin từ nhiều nguồn khác nhau và luôn xác minh chính thức tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để tránh rủi ro pháp lý.
Cách đầu tư khi mua đất thuộc dự án treo
Tuy đất thuộc dự án treo mang đến nhiều bất lợi nhưng chính những bất lợi và rủi ro này cũng có thể biến thành cơ hội. Có một vài cách xử lý khi mua đất nằm trong dự án treo, có thể phân loại các trường hợp:
Đối với dự án có quyết định thu hồi đất nhưng chưa triển khai
- Nhà đầu tư nên tìm hiểu lý do dự án bị treo để nắm được khả năng tái khởi động dự án
- Thường xuyên cập nhật thông tin dự án để nắm bắt kịp thời những thay đổi
- Tham gia các cuộc họp lấy ý kiến người dân để đảm bảo quyền lợi của chính mình
- Nếu dự án bị treo quá lâu (trên 3 năm) có thể xem xét khiếu nại cơ quan thẩm quyền
Đối với dự án đã thu hồi đất nhưng chưa xây dựng
- Tìm hiểu kế hoạch khả năng tái khởi động dự án bằng cách liên hệ chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý
- Đánh giá khả năng bồi thường, hỗ trợ tái định cư
- Xem xét hợp tác với chủ đầu tư để tham gia tái khởi động dự án
Đối với khu vực đã triển khai xây dựng 1 phần rồi dừng lại
- Đánh giá hiện trạng dự án để xác minh tính hoàn thiện của dự án
- Tìm hiểu bước hành động tiếp theo của dự án như xem xét tham gia vào việc hoàn thiện dự án thông qua hợp tác với chủ đầu tư hoặc cơ quan nhà nước.
Để biến những mảnh đất thuộc dự án treo thành sản phẩm đầu tư sinh lời, nhà đầu tư cũng cần biết chiến lược đàm phán khi mua những mảnh đất này:
- Giảm giá phù hợp với mức độ rủi ro của dự án, thông thường sẽ rẻ hơn 30-50% so với đất không dính dự án treo
- Đưa vào hợp đồng các điều kiện liên quan đến dự án treo như điều kiện hoàn trả tiền nếu dự án được tái khởi động trong thời gian nhất định.
- Yêu cầu chủ nhà cam kết về tình trạng dự án và trách nhiệm nếu thông tin không chính xác.
Để có thể biến đất nằm trong dự án treo thành “con gà đẻ trứng vàng”, nhà đầu tư cần có kinh nghiệm, kiến thức pháp lý cũng như nguồn tin đáng tin cậy từ chủ dự án và chính quyền địa phương và hơn hết là sự tỉnh táo, tránh bị dính bẫy khi mua bán những mảnh đất này.
Zalo